Comprare casa a Karpathos è fattibile, ma ci vuole pazienza. In questa guida ti spieghiamo i passaggi dalla ricerca alla firma dal notaio, quali documenti servono e quali costi si aggiungono al prezzo. Quando abbiamo comprato la nostra casa a Karpathos, sono passati otto mesi tra l'offerta e la consegna delle chiavi, soprattutto per i documenti mancanti da parte del venditore.

Questo articolo riflette la situazione di ottobre 2026.

Chi può comprare casa a Karpathos?

I cittadini dell'Unione Europea possono comprare una casa o un terreno a Karpathos alle stesse condizioni dei greci. Karpathos fa parte del Dodecaneso, che è considerato zona di confine. Chi viene da un paese fuori dall'UE ha bisogno di un permesso aggiuntivo delle autorità greche. Chiedi a un avvocato prima di fare un'offerta.

Sei cittadino di un paese extra UE e pensi a un permesso di soggiorno tramite investimento (Golden Visa)? A Karpathos l'importo minimo è di 800.000 € per un singolo immobile di almeno 120 m², perché l'isola ha più di 3.100 abitanti.

Passo 1: trovare una casa o un terreno

A Karpathos molti immobili non vengono mai pubblicati online. Molti venditori sono famiglie locali che vendono tramite il passaparola. Su Karpathos Houses trovi case, terreni e affitti a lungo termine sull'isola in un unico posto, con prezzo e posizione.

Gran parte di ciò che è in vendita è terreno o una vecchia casa da ristrutturare. Per un terreno, controlla prima se puoi costruirci. Spieghiamo le regole in building rules in Karpathos villages (in inglese).

Passo 2: richiedere il codice fiscale greco (AFM)

Senza codice fiscale greco, l'AFM (ΑΦΜ), non puoi comprare un immobile in Grecia. Lo richiedi all'ufficio delle imposte, oppure se ne occupa un avvocato o un commercialista. A Karpathos l'ufficio delle imposte si trova a Pigadia.

A noi è bastata una mattinata, con qualche andata e ritorno tra un commercialista e l'ufficio delle imposte di Pigadia. All'epoca abbiamo pagato circa 50 € a persona.

Passo 3: affidarsi a un avvocato

In Grecia l'avvocato non è obbligatorio per legge, ma lo consigliamo vivamente. L'avvocato verifica che il venditore sia davvero il proprietario, che non ci siano debiti o pretese sull'immobile e che sia registrato correttamente al catasto (Κτηματολόγιο). Un avvocato che parla italiano o inglese rende tutto molto più semplice.

Passo 4: controllare i documenti

Prima della firma il venditore deve presentare alcuni documenti. Un ingegnere deve confermare che l'edificio non ha parti abusive, oppure che sono state regolarizzate. Il venditore deve avere anche un certificato energetico (ΠΕΑ) e la prova che l'imposta sugli immobili ENFIA è stata pagata. Per un terreno, chiedi del confine del villaggio, del controllo dell'ufficio forestale (Δασαρχείο) e di un eventuale permesso di costruire.

Passo 5: l'offerta

e la caparra

Quando siete d'accordo sul prezzo, spesso si firma un contratto preliminare e si versa una caparra. Non pagare mai una caparra o altre somme prima che il tuo avvocato abbia controllato l'immobile e il contratto.

Non serve un conto bancario greco per comprare casa. Puoi pagare da un conto nel tuo paese, e anche a noi non è servito. Chiedi prima se il notaio o il venditore ne richiedono uno.

Passo 6: la firma dal notaio

L'atto di compravendita si firma da un notaio. Lo fai di persona, oppure dai al tuo avvocato una procura per firmare al posto tuo. Dopo la firma l'immobile viene registrato a tuo nome al catasto.

Quanto tempo ci vuole dipende soprattutto dai documenti del venditore. Se tutto è in ordine, bastano pochi mesi. Se mancano documenti o ci sono più eredi, ci vuole di più.

Quanto costa comprare casa a Karpathos?

Oltre al prezzo paghi alcuni costi fissi:

• Imposta di trasferimento: 3,09% del valore
• Notaio: circa dall'1 al 2%
• Catasto: circa lo 0,5%
• Avvocato: dall'1 al 2% più IVA
• Agente immobiliare: dal 2 al 4% più IVA, se ne usi uno

Come regola generale, calcola circa il 10% in più. Per una casa da 150.000 € sono circa 15.000 €. Ogni anno paghi inoltre l'ENFIA, l'imposta greca sugli immobili.

Per le nuove costruzioni possono valere regole diverse sull'IVA. Chiedi al tuo avvocato quale imposta vale per l'immobile che vuoi comprare.

Cosa puoi comprare con il tuo budget?

La Grecia non è un paese economico per comprare casa, e Karpathos è più cara di molti altri posti. Notiamo che molti acquirenti si aspettano di trovare una bella casa direttamente sul mare per al massimo 200.000 €. A Karpathos non è realistico. Già trovare qualcosa per 150.000 € è difficile qui. Se lo trovi, di solito è una casa da ristrutturare e non è sul mare. Guarda cosa è davvero in vendita sulla nostra pagina degli immobili per farti un'idea realistica.

Con o senza agente immobiliare?

Se non parli greco e non conosci il sistema, un agente ti fa risparmiare molto tempo e molti spostamenti. Puoi anche fare da solo con un buon avvocato, ma calcola più attese e più solleciti. Le risposte alle email a volte si fanno attendere.

Noi abbiamo comprato la nostra casa tramite un agente, che ha organizzato l'avvocato e i documenti per noi. Ci ha risparmiato molto lavoro, soprattutto perché i documenti del venditore hanno richiesto mesi.

Case e terreni in vendita li trovi sulla nostra pagina degli immobili.

Domande frequenti

Gli stranieri possono comprare casa a Karpathos?

Sì. I cittadini UE comprano alle stesse condizioni dei greci. Chi viene da fuori dell'UE ha bisogno di un permesso aggiuntivo, perché Karpathos si trova in una zona di confine.

Serve un conto bancario greco?

No. Puoi pagare da un conto nel tuo paese. Ti serve però il codice fiscale greco (AFM).

L'avvocato è obbligatorio per comprare casa in Grecia?

Non per legge, ma lo consigliamo vivamente. L'avvocato controlla proprietà, debiti e permessi prima che tu paghi qualcosa.

Quanto sono i costi extra per comprare casa a Karpathos?

Calcola circa il 10% del prezzo per imposta di trasferimento, notaio, catasto, avvocato ed eventualmente un agente immobiliare.

Quanto tempo ci vuole per comprare casa a Karpathos?

Dipende dai documenti del venditore. Possono servire alcuni mesi, a noi ci sono voluti otto mesi dall'offerta alle chiavi.

Questo articolo è un'informazione generale e non una consulenza legale. Fai sempre controllare un immobile specifico da un avvocato e un ingegnere greci.