Wenn Sie ein Haus auf Karpathos kaufen möchten, ist das gut machbar, braucht aber Geduld. In diesem Ratgeber erklären wir die Schritte von der Suche bis zur Unterschrift beim Notar, welche Unterlagen Sie brauchen und welche Kosten zum Kaufpreis hinzukommen. Als wir selbst ein Haus auf Karpathos gekauft haben, vergingen acht Monate zwischen Angebot und Schlüsselübergabe, vor allem wegen fehlender Unterlagen auf der Seite des Verkäufers.

Dieser Artikel gibt den Stand von Oktober 2026 wieder.

Wer darf auf Karpathos eine Immobilie kaufen?

Bürger der Europäischen Union können auf Karpathos zu denselben Bedingungen ein Haus oder Grundstück kaufen wie Griechen. Karpathos gehört zum Dodekanes und gilt als Grenzregion. Käufer aus Ländern außerhalb der EU brauchen deshalb eine zusätzliche Genehmigung der griechischen Behörden. Fragen Sie vor einem Angebot einen Anwalt danach.

Denken Sie als Nicht-EU-Bürger an eine Aufenthaltserlaubnis durch eine Investition (Golden Visa)? Auf Karpathos liegt die Mindestsumme bei 800.000 € für eine einzelne Immobilie von mindestens 120 m², weil die Insel mehr als 3.100 Einwohner hat.

Schritt 1: ein Haus oder Grundstück finden

Auf Karpathos wird vieles nie online angeboten. Viele Verkäufer sind einheimische Familien, die über Mundpropaganda verkaufen. Auf Karpathos Houses finden Sie Häuser, Grundstücke und Langzeitmieten auf der Insel an einem Ort, mit Preis und Lage.

Vieles, was zum Verkauf steht, ist Land oder ein altes Haus, das renoviert werden muss. Prüfen Sie bei Land zuerst, ob Sie dort bauen dürfen. Die Regeln erklären wir in building rules in Karpathos villages (auf Englisch).

Schritt 2: eine griechische Steuernummer (AFM) beantragen

Ohne griechische Steuernummer, die AFM (ΑΦΜ), können Sie in Griechenland keine Immobilie kaufen. Sie beantragen sie beim Finanzamt, oder ein Anwalt oder Steuerberater erledigt das für Sie. Auf Karpathos ist das Finanzamt in Pigadia.

Bei uns hat das einen Vormittag gedauert, mit ein paar Wegen zwischen einem Steuerberater und dem Finanzamt in Pigadia. Damals haben wir etwa 50 € pro Person bezahlt.

Schritt 3: einen Anwalt beauftragen

Ein Anwalt ist in Griechenland gesetzlich nicht vorgeschrieben, wir empfehlen ihn aber dringend. Der Anwalt prüft, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer ist, ob Schulden oder Ansprüche auf der Immobilie liegen und ob sie korrekt im Grundbuch (Κτηματολόγιο) eingetragen ist. Ein Anwalt, der Deutsch oder Englisch spricht, macht vieles einfacher.

Schritt 4: die Unterlagen prüfen

Vor der Unterschrift braucht der Verkäufer einige Dokumente. Ein Ingenieur muss bestätigen, dass das Gebäude keine illegalen Teile hat oder dass diese legalisiert wurden. Außerdem braucht der Verkäufer einen Energieausweis (ΠΕΑ) und den Nachweis, dass die Grundsteuer ENFIA bezahlt ist. Fragen Sie bei einem Grundstück nach der Ortsgrenze, der Prüfung durch die Forstbehörde (Δασαρχείο) und einer eventuellen Baugenehmigung.

Schritt 5: Angebot und Anzahlung

Wenn Sie sich über den Preis einig sind, unterschreiben Sie oft einen Vorvertrag und leisten eine Anzahlung. Zahlen Sie nie eine Anzahlung oder einen anderen Betrag, bevor Ihr Anwalt die Immobilie und den Vertrag geprüft hat.

Ein griechisches Bankkonto brauchen Sie für den Kauf nicht. Sie können von einem Konto in Ihrem eigenen Land bezahlen, auch wir brauchten keines. Fragen Sie vorher, ob der Notar oder der Verkäufer trotzdem eines verlangt.

Schritt 6: Unterschrift beim Notar

Den Kaufvertrag unterschreiben Sie bei einem Notar. Das tun Sie persönlich, oder Sie geben Ihrem Anwalt eine Vollmacht, für Sie zu unterschreiben. Danach wird die Immobilie im Grundbuch auf Ihren Namen eingetragen.

Wie lange das alles dauert, hängt vor allem von den Unterlagen des Verkäufers ab. Ist alles in Ordnung, geht es in einigen Monaten. Fehlen Dokumente oder gibt es mehrere Erben, dauert es länger.

Was kostet ein Hauskauf auf Karpathos?

Zum Kaufpreis kommen einige feste Kosten hinzu:

• Grunderwerbsteuer: 3,09 % des Wertes
• Notar: etwa 1 bis 2 %
• Grundbuch: etwa 0,5 %
• Anwalt: 1 bis 2 % plus Mehrwertsteuer
• Makler: 2 bis 4 % plus Mehrwertsteuer, falls Sie einen beauftragen

Als Faustregel rechnen Sie mit etwa 10 % zusätzlich. Bei einem Haus für 150.000 € sind das rund 15.000 €. Jedes Jahr zahlen Sie außerdem ENFIA, die griechische Grundsteuer.

Für Neubauten können bei der Mehrwertsteuer andere Regeln gelten. Fragen Sie Ihren Anwalt, welche Steuer für Ihre Immobilie gilt.

Was bekommen Sie für Ihr Budget?

Griechenland ist kein billiges Land für einen Hauskauf, und Karpathos ist teurer als viele andere Orte. Wir merken, dass viele Käufer erwarten, für bis zu 200.000 € ein schönes Haus direkt am Meer zu finden. Auf Karpathos ist das nicht realistisch. Schon für 150.000 € etwas zu finden ist hier schwierig. Wenn doch, ist es meist ein Haus, das renoviert werden muss, und es liegt nicht am Meer. Schauen Sie sich auf unserer Seite mit Immobilien an, was wirklich zum Verkauf steht, damit Sie ein realistisches Bild bekommen.

Mit oder ohne Makler?

Wenn Sie kein Griechisch sprechen und das System nicht kennen, spart ein Makler Ihnen viel Zeit und Wege. Mit einem guten Anwalt können Sie es auch selbst machen, rechnen Sie dann aber mit mehr Warten und Nachfragen. Antworten auf E-Mails können hier etwas dauern.

Wir haben unser eigenes Haus über einen Makler gekauft, der den Anwalt und die Unterlagen für uns organisiert hat. Das hat uns viel Arbeit erspart, vor allem weil die Unterlagen des Verkäufers Monate brauchten.

Häuser und Grundstücke, die zum Verkauf stehen, finden Sie auf unserer Seite mit Immobilien.

Häufige Fragen

Dürfen Ausländer auf Karpathos eine Immobilie kaufen?

Ja. EU-Bürger kaufen zu denselben Bedingungen wie Griechen. Käufer von außerhalb der EU brauchen eine zusätzliche Genehmigung, weil Karpathos in einer Grenzregion liegt.

Brauche ich ein griechisches Bankkonto?

Nein. Sie können von einem Konto in Ihrem eigenen Land bezahlen. Eine griechische Steuernummer (AFM) brauchen Sie aber.

Ist ein Anwalt beim Hauskauf in Griechenland Pflicht?

Gesetzlich nicht, wir empfehlen ihn aber dringend. Der Anwalt prüft Eigentum, Schulden und Genehmigungen, bevor Sie etwas bezahlen.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf auf Karpathos?

Rechnen Sie mit etwa 10 % des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Anwalt und eventuell einen Makler.

Wie lange dauert ein Hauskauf auf Karpathos?

Das hängt von den Unterlagen des Verkäufers ab. Es kann einige Monate dauern, bei uns waren es acht Monate vom Angebot bis zum Schlüssel.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Lassen Sie eine bestimmte Immobilie immer von einem griechischen Anwalt und Ingenieur prüfen.